💡 핵심 요약개인 명의가 아닌 법인 명의로 주택을 매수할 때 부과되는 12% 취득세 중과 및 법인세 등 세금 구조의 장단점을 개인 투자와 비교 분석합니다.
하지만 법인으로 주택을 취득하면 개인과 완전히 다른 세금 구조가 적용됩니다. 취득세는 12% 중과, 양도는 특례세율 20%가 기본이고, 종부세 기본공제도 받지 못합니다. 그래서 법인 명의 부동산의 세금 구조를 개인과 비교해 드립니다.
법인 부동산 취득세 — 12% 중과의 의미
법인이 주택을 취득하면 취득세가 12%로 중과됩니다. 개인 1주택자는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%인 것과 비교하면 확연한 차이입니다. 12% 중과는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용됐으며, 주택신축판매업 등 예외 업종에 해당하는 경우에는 제외됩니다.
| 구분 | 취득세 |
|---|
| 개인 1주택 (6억 이하) | 1% |
| 개인 1주택 (9억 초과) | 3% |
| 법인 주택 | 12% |
예를 들어 10억원 주택을 법인 명의로 취득하면 취득세만 약 1억 2,000만원입니다. 같은 주택을 개인 1주택으로 취득하면 3,000만원 수준입니다. 취득 단계에서 이미 법인이 크게 불리한 구조라는 점을 먼저 인지해야 합니다.
법인 양도세 — 특례세율 20%와 미등기 40%
법인이 주택을 양도하면 양도차익에 법인세(10~25%)가 부과되고, 여기에 더해 특례세율 20%가 추가 적용됩니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며, 미등기 양도는 40%입니다. 입주권·분양권도 20%, 비사업용토지는 10%의 특례세율이 적용됩니다.
| 양도 대상 | 특례세율 (법인) |
|---|
| 주택 | 20% |
| 미등기 주택 | 40% |
| 입주권·분양권 | 20% |
| 비사업용토지 | 10% |
개인의 1가구1주택 비과세는 법인에 적용되지 않습니다. 법인은 비과세 개념이 없고, 모든 양도차익에 법인세와 특례세율이 부과되는 구조입니다. 장기 보유 주택을 법인 명의로 두었다가 매도하면 그동안의 보유세 부담과 양도 단계의 이중 부담을 함께 감당해야 합니다.
법인세율 — 2026년 개편(10~25%)과 임대소득 과세
법인세율은 과세표준 구간에 따라 10~25%가 적용됩니다. 2026년 1월 1일 이후 사업연도부터 2억원 이하 10%, 2억~200억원 20%, 200억~3,000억원 22%, 3,000억원 초과 25%입니다.
| 과세표준 | 법인세율 |
|---|
| 2억원 이하 | 10% |
| 2억~200억원 | 20% |
| 200억~3,000억원 | 22% |
| 3,000억원 초과 | 25% |
법인 임대소득의 핵심 포인트는 세율 비교입니다. 개인의 임대소득이 종합소득세 최고세율 45%에 도달하는 구간이라면, 법인세율 최고 25%가 오히려 낮습니다. 소득이 클수록 법인 설립이 유리해질 수 있는 이유입니다. 다만 법인에서 이익을 배당으로 빼내면 배당소득세가 추가로 부과되는 이중과세가 발생합니다. 임대소득을 법인에 재투자해 유보한다면 절세 효과가 커지지만, 배당까지 고려하면 총부담은 달라집니다.
법인 vs 개인 절세 비교 — 언제 법인이 유리한가
연 임대소득이 클수록 법인이 유리해집니다. 예를 들어 연 임대소득 3억원의 경우 개인 종합과세(최고 45% 구간)에서는 세금이 1억원을 넘어설 수 있지만, 법인은 최고 25% 구간에서 과세되므로 세율만 놓고 보면 절반 수준입니다. 반면 연 1억원 이하의 소규모 임대소득이라면 개인 분리과세(14%)나 종합과세가 법인보다 유리할 수 있습니다.
| 연 임대소득 | 개인 부담 경향 | 법인 부담 경향 |
|---|
| 1억원 이하 | 분리과세 14% 등으로 유리 | 설립·회계 비용 대비 불리 |
| 3억원 이상 | 최고 45% 구간 진입 | 법인세 최고 25%로 유리 |
법인 설립은 단순히 세율 문제가 아닙니다. 설립 비용과 매년 결산·감사 비용, 부동산을 법인에 출자할 때의 세금, 자본잠식 위험까지 함께 고려해야 합니다. 세금 한 가지만 보고 법인을 만들었다가 취득세 12%에 놀라는 사례가 매년 반복됩니다.
또한 법인이 주택을 임대하면서 얻은 수익을 개인에게 이전하지 않고 법인에 남겨 두면 이중과세를 피할 수 있지만, 그만큼 개인의 생활자금으로 쓸 수 없다는 점도 현실입니다. 임대사업을 통한 자산 증식이 목적이라면 법인이 유리할 수 있지만, 노후 생활비를 마련하는 목적이라면 개인 명의가 단순하고 안전합니다. 법인 설립 전에는 3년치 사업 계획과 현금 흐름을 시뮬레이션한 뒤 전문가와 검토하시기 바랍니다.
법인 설립 전 체크리스트 — 5가지
법인 설립을 검토한다면 5가지를 확인하세요. 가장 먼저 짚어야 할 핵심은 취득 단계의 12% 중과를 감당할 수 있는지. 이어서 면밀하게 살필 요소는 보유 주택이 있는데 법인으로 옮기면 양도세·증여세·취득세가 추가로 붙지는 않는지. 여기에 더해 최종적으로 챙길 것은 종부세 기본공제 없음과 단일세율(주택 2.7%, 3주택 이상 5%)을 확인했는지. 마지막 보완책으로 배당 시 이중과세 구조를 이해했는지. 다섯째, 매년 회계·세무 비용과 자본잠식 리스크를 감내할 수 있는지. 이 다섯 가지를 정리한 뒤 세무사와 사업 모델을 검토하시기 바랍니다.
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FAQ
Q1. 법인으로 주택을 사면 무조건 세금이 줄어드나요?
A1. 아닙니다. 취득 단계에서 개인(1주택 1~3%)과 달리 12% 중과, 양도 시에도 특례세율 20%가 적용돼 초기 부담이 큽니다. 법인이 유리한 경우는 임대소득이 커서 법인세율(최고 25%)이 개인 최고세율(45%)보다 낮은 경우입니다.
Q2. 법인 명의 주택을 팔면 세금은 어떻게 되나요?
A2. 양도차익에 법인세(10~25%)가 붙고, 추가로 특례세율 20%가 적용됩니다(2021.1.1 이후 양도분, 미등기 40%). 개인의 1가구1주택 비과세는 법인에 적용되지 않습니다.
Q3. 법인의 임대소득도 종부세를 내나요?
A3. 네, 법인은 종부세 기본공제 없이 단일세율(주택 2.7%, 3주택 이상 5%)로 과세됩니다.
Q4. 법인 설립 후 이익을 빼면 어떻게 되나요?
A4. 법인에서 배당으로 이익을 빼면 법인세에 더해 배당소득세가 또 부과되는 이중과세가 발생합니다. 임대소득을 법인에 재투자해 유보한다면 절세 효과가 커집니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 계약·세무·법률 판단은 반드시 전문가(공인중개사·세무사·변호사)와 상담하시기 바랍니다. 본문 내용은 2026년 기준이며 세법 개정 시 변동될 수 있습니다. 법인세율·부동산 특례세율 관련 개편안이 발표되어도 국회 통과 전에는 미확정입니다.
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