💡 핵심 요약건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 집을 계약할 때 발생하는 이행강제금과 대출 거절 리스크를 피하기 위한 방어 특약 가이드입니다.
[경고] 건축물대장에 '위반건축물'이라고 찍혀 있는 매물은 피하는 것이 상책일 수 있습니다. 하지만 불가피하게 계약해야 한다면 이행강제금과 대출 제한 리스크를 정확히 알고, 이를 방어할 수 있는 철벽 특약을 반드시 기재해야 합니다.
위반건축물의 4가지 유형 — 무허가·무신고·증축·용도변경
위반건축물은 크게 네 가지 유형으로 나뉩니다. 우선적으로 무허가 건축, 허가 없이 건물을 지은 경우입니다. 이어서 무신고 건축, 신고만 하면 되는 소규모 건축을 신고 없이 지은 경우입니다. 마지막으로 무단 증축·대수선, 옥탑이나 베란다 확장, 방 증축처럼 기존 건물을 무단으로 늘린 경우입니다. 끝으로 위반 용도변경, 주택을 게스트하우스나 카페로 바꾸는 등 허가받은 용도를 위반한 경우입니다.
| 유형 | 사례 | 판별 포인트 |
|---|
| 무허가 건축 | 허가 없이 신축 | 건축물대장에 등재 자체가 없음 |
| 무신고 건축 | 신고 없이 신축 | 대장 등재는 되나 사용승인 누락 |
| 무단 증축·대수선 | 옥탑·베란다 확장 | 대장 면적과 실제 면적 불일치 |
| 용도변경 위반 | 주택 → 공유숙박 | 대장 용도와 실제 사용 불일치 |
옥탑방이나 확장형 빌라 매물은 이 네 가지가 겹쳐 있는 경우가 흔합니다. 임장에서 방문한 면적과 건축물대장 면적을 대조하는 것부터 시작하세요.
이행강제금, 정확히 얼마가 부과될까 — 산정법과 계산 예시
이행강제금은 건축법 제80조에 따라 시가표준액의 10% 범위에서 위반 내용별 정액으로 산정됩니다. 무허가 신축 등은 ㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적과 유형별 비율(허가 없이 건축 100%, 신고 없이 건축 70%)을 곱합니다. 최초 시정명령일 기준 연 2회 이내로 시정될 때까지 반복 부과되며, 임대 등 영리 목적 위반(위반면적 50㎡ 초과 등)은 최대 100% 가중(2배)됩니다.
| 위반 상황 | 시가표준액 | 이행강제금 | 반복 여부 |
|---|
| 무단 증축(일반) | 1억 원 | 약 1,000만 원 | 시정까지 연 2회 |
| 영리 목적(임대) | 1억 원 | 약 2,000만 원 | 2배 가중 |
| 무허가 신축 | 1억 원 | ㎡당 50% × 위반면적 | 유형별 비율 적용 |
연 2회 반복 부과라는 점이 무섭습니다. 시정하지 않으면 이행강제금이 매년 쌓여 2~3년이면 시세를 넘어설 수 있습니다. 부과 내역이 있다면 잔금 정산에서 꼭 처리하세요.
매매·전세·대출·재건축 — 상황별 리스크 정리
위반건축물의 리스크는 거래 유형에 따라 다릅니다. 매매는 시세 하락과 재매도 어려움이, 전세는 보증금 회수 문제가, 대출은 위반 면적이 평가에서 제외되는 문제가 있습니다. 재건축·재개발에서는 보상에서 위반 부분이 제외될 가능성이 큽니다.
| 거래 유형 | 주요 리스크 |
|---|
| 매매 | 시세 하락, 재매도 시 매수자 구하기 어려움 |
| 전·월세 | 경매 시 위반 부분 평가 제외로 배당 감소 |
| 대출 | 위반 면적만큼 LTV 산정 시 감액 |
| 재건축·재개발 | 보상에서 위반 부분 제외 가능성 |
특히 대출 리스크는 계약 후에야 드러나는 경우가 많습니다. 무단 증축된 면적만큼 대출 평가액이 줄어 계약금보다 적은 대출이 나와도 매수인은 잔금을 채워야 합니다.
필승 방어 특약 5가지 — 문구 그대로 쓰세요
위반건축물임이 확인됐는데도 조건이 좋아 계약을 진행한다면, 아래 5가지 특약을 계약서에 그대로 넣으세요.
- 위반 내역 고지 특약 — "매도인은 본 건의 위반건축물 내역을 고지하며, 이를 허위 고지한 경우 손해를 배상한다."
- 기존 시정명령·이행강제금 매도인 부담 — "기존 시정명령과 부과된 이행강제금은 매도인이 부담한다."
- 추후 이행강제금 매도인 부담 — "잔금일 이후에도 기존 위반으로 발생하는 이행강제금은 매도인이 부담한다."
- 잔금 정산 시 공제 — "이행강제금 등 미납 금액은 잔금에서 공제해 정산한다."
- 시정 비용 정산 — "위반 부분의 시정 비용은 매도인이 부담한다."
특약은 구두 약속이 아니라 계약서에 서면·날인해야 효력이 있습니다. 위반건축물 책임을 매도인에게 넘기는 이 문구들이 나중에 수천만 원을 지켜줍니다.
위반건축물을 발견했을 때 판단 순서 — 사도 되는 경우 vs 피해야 하는 경우
소규모 자진 시정이 가능한 위반(작은 증축 등)은 시정 비용과 이행강제금을 계산해 조건을 조율하고 진행할 수 있습니다. 반면 구조 안전에 영향을 주는 위반, 대규모 무허가 신축, 영리 목적 위반은 피하는 것이 맞습니다. 판단이 어려우면 지자체 위반건축물 상담센터에 해당 건물의 위반 내역과 시정 계획을 문의하세요. 위반 내역·금액·시정 가능성을 모두 확인한 뒤에야 계약 여부를 결정할 수 있습니다.
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FAQ
Q1. 위반건축물을 사면 계약 자체가 무효인가요?
A1. 아닙니다. 매매 계약은 유효합니다. 문제는 계약 뒤에 따라오는 이행강제금(연 2회 이내 반복 부과)과 대출·재건축 불이익입니다.
Q2. 이행강제금은 누가 내나요?
A2. 원칙적으로 시정명령을 받은 '건축주등'이 부담하지만, 매수 후 시정명령이 새로 나오면 현 소유자인 매수인이 부담할 수 있습니다. 위반 내역을 계약 전에 반드시 확인하고, 기존 시정명령·이행강제금은 매도인 책임으로 하는 특약이 필요합니다.
Q3. 위반건축물은 대출이 안 되나요?
A3. 위반 부분은 대출 평가(시세 산정)에서 제외되는 경우가 많습니다. 예를 들어 무단 증축된 면적만큼 LTV 산정 시 감액돼 계약금보다 적은 대출이 나올 수 있습니다. 대출 특약과 함께 확인하세요.
Q4. 소유권이 바뀌면 이행강제금 가중이 풀리나요?
A4. 건축법 제80조제2항은 '위반행위 후 소유권이 변경된 경우' 가중을 제외하고 있습니다. 다만 기존에 부과된 이행강제금은 매수인에게 이어질 수 있으니 잔금 정산에서 처리하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 계약·세무·법률 판단은 반드시 전문가(공인중개사·세무사·변호사)와 상담하시기 바랍니다.
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