💡 핵심 요약전세 사기를 예방하기 위해 가장 기본이 되는 등기부등본 열람법과, 표제부·갑구·을구에서 반드시 확인해야 할 위험 신호 판별법입니다.
그러나 이 서류 한 장이 당신의 전세보증금을 지키는 유일한 공적 기록입니다. 중개 실무에서 가장 먼저 가르치는 내용 중 하나가 바로 이것입니다. 등기부등본은 부동산의 소유권과 담보권을 기록한 공적 장부이며, 인터넷등기소에서 열람 수수료 700원으로 누구나 확인할 수 있습니다. 여기서는 표제부·갑구·을구의 3구역 해석법과 위험 판단 기준을 차례로 살펴보겠습니다.
등기부등본 3구역 구조 — 표제부·갑구·을구
등기부등본은 크게 3개 구역으로 나뉩니다. 표제부는 부동산 자체의 표시로, 위치, 지번, 면적, 건물 용도와 층수를 기록합니다. 전용면적이 실제와 다른지, 용도가 주거용인지 여부를 여기서 확인합니다. 갑구는 소유권 관련 사항으로, 소유자의 성명과 취득 원인, 소유권 보존 등기일이 기록되어 있습니다. 을구는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기 등이 기록됩니다.
| 구역 | 기록 내용 | 전세 계약에서 확인할 것 |
|---|
| 표제부 | 위치·면적·용도·층수 | 면적과 용도 일치 여부 |
| 갑구 | 소유자·취득 원인 | 진짜 주인 여부 |
| 을구 | 근저당·전세권·압류 등 | 보증금 회수 안전성 |
갑구에서 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 확인하세요. 소유자가 2인 이상 공유라면 모든 공유자의 동의가 필요합니다. 갑구 확인은 [로드맵 12]의 진짜 주인 확인 3단계와 연결되는 지점입니다.
을구 해석법 — 근저당권·전세권·압류의 위험 순위
을구가 전세 계약의 중심입니다. 가장 흔한 것이 근저당권입니다. 근저당권은 대출에 대한 담보이고, 채권최고액은 실제 대출액의 약 1.1~1.3배, 통상 1.2배로 설정됩니다. 따라서 채권최고액 ÷ 1.2 ≈ 실제 대출액으로 역산할 수 있습니다.
예를 들어 보증금 1억 원 전세 매물의 채권최고액이 2억 4,000만 원이라면 실제 대출액은 약 2억 원으로 추정됩니다. 주택가액이 3억 원이라면 보증금 1억 원과 대출액 2억 원의 합이 정확히 주택가액에 맞아떨어집니다. 경매가 진행되면 선순위 은행이 대출을 먼저 회수하고, 보증금은 밀릴 위험이 있습니다.
| 채권최고액 | 추정 대출액(÷1.2) | 보증금 | 합계 vs 주택가액 | 판단 |
|---|
| 1억 2,000만 원 | 1억 원 | 1억 원 | 2억 원 < 3억 원 | 안전 |
| 2억 4,000만 원 | 2억 원 | 1억 원 | 3억 원 = 3억 원 | 경계 |
| 3억 원 | 2억 5,000만 원 | 1억 원 | 3억 5,000만 원 > 3억 원 | 계약 금지 |
압류·가압류·가처분은 근저당과 다릅니다. 근저당은 채권최고액이라는 한도가 있지만, 압류·가압류는 금액 한도가 특정되어 있고 체납 세금 또는 채무 변제 강제의 성격입니다. 어느 쪽이든 경매 진행 시 배당 순위가 밀리므로 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
내 보증금을 지키는 2가지 제도 — 대항력과 우선변제권
주택임대차보호법은 세입자를 보호하는 두 가지 핵심 제도를 만듭니다. 우선적으로 는 대항력(제3조)입니다. 전입신고와 점유를 갖추면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 즉 새 소유자가 나타나도 계약 기간 동안 거주할 수 있고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이어서 는 우선변제권(제3조의2)입니다. 확정일자를 받으면 경매·공매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
우선변제 한도는 주택가액의 2분의 1 범위에서 최고 2억 원입니다(2020년 12월 10일 이후 체결 계약). 확정일자를 늦게 받으면 이 순위에서 밀립니다. 예를 들어 3억 원짜리 집에 이미 1억 원 대출과 선순위 세입자가 있으면, 후순위로 밀린 보증금은 배당받지 못할 수 있습니다.
등기부등본에서 '경고 신호' 5가지와 대응
등기부등본에서 아래 5가지가 보이면 계약을 보류하세요.
- 을구에 근저당권이 다수 설정된 경우
- 압류·가압류·가처분 기록이 있는 경우
- 전세권이 설정된 경우 (기존 세입자가 전세권 설정으로 배당 순위를 선점)
- 임차권등기명령 기록이 있는 경우 (이전 세입자가 보증금을 못 받았던 이력)
- 갑구 소유자가 최근 급격히 바뀐 경우
전세권 설정과 임차권등기명령 기록은 특히 중요합니다. 이는 "이 집에서 보증금을 못 받아 갈등이 있었던 이력"을 의미하기 때문입니다. 이런 기록이 있는 집은 최근 1년간 보증금 반환 분쟁이 있었을 가능성이 높습니다.
계약 전 등기부등본 확인 순서 체크리스트
| 단계 | 확인 사항 |
|---|
| 1 | 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(최신본) 열람 — 수수료 700원 |
| 2 | 표제부: 면적·용도·층수 확인 |
| 3 | 갑구: 소유자 이름과 계약 상대방 일치 확인 |
| 4 | 을구: 근저당 채권최고액 계산(÷1.2)과 압류 여부 확인 |
| 5 | 보증금 + 추정 대출액 < 주택가액 검증 |
끝으로 오해를 하나 짚어보겠습니다. "부동산 앱에 표시된 등기부 = 열람본으로 충분하다"는 오해입니다. 앱의 등기부 정보는 갱신 시점이 늦을 수 있고, 계약 당일 변경된 권리관계가 반영되지 않을 수 있습니다. 계약 직전에 인터넷등기소에서 직접 최신본을 열람하는 것이 정답입니다.
직거래로 집을 구하던 분이 문자로 받은 등기부등본을 저한테 보여준 적이 있어요. 위조된 등기부였는데 경찰관도 구분하기 어려울 정도로 정교했어요. 제가 정부24에서 직접 발급받는 방법을 알려드린 뒤에야 안전하게 계약을 진행할 수 있었습니다.
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FAQ
Q1. 등기부등본은 어디서, 얼마에 볼 수 있나요?
A1. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 부동산 소재지로 검색하면 되고, 등기사항전부증명서 열람은 700원입니다. 계약 전 반드시 '등기사항전부증명서(최신본)'로 확인하세요.
Q2. 을구에 근저당권이 있으면 전세 계약을 하면 안 되나요?
A2. 바로 안 되는 것은 아닙니다. 채권최고액 ÷ 1.2로 실제 대출액을 계산해 '보증금 + 선순위 채권'이 주택가액을 초과하지 않는지 확인하세요. 초과하면 경매 시 보증금을 못 받을 위험이 있습니다.
Q3. 갑구와 을구의 차이는 무엇인가요?
A3. 갑구는 소유권(소유자 이름, 취득 원인)을, 을구는 소유권 외 권리(근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 임차권등기)를 기록합니다. 전세 계약에서는 을구의 담보권이 결정적입니다.
Q4. 등기부등본을 확인했는데 압류가 있습니다. 계약해도 되나요?
A4. 압류·가압류가 있으면 경매 진행 시 배당 순위가 밀려 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 압류된 집은 우선 등기부등본 긴급 탈출 신호 글의 판단 기준을 적용하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 계약·세무·법률 판단은 반드시 전문가(공인중개사·세무사·변호사)와 상담하시기 바랍니다.
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